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Compatibilidad de la jubilación y continuidad en el arrendamiento de local de negocio.

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 / Arrendamientos

El arrendatario de un local de negocio sometido al régimen de contratos de arrendamiento, anteriores al 9 de mayo de 1985, en muchas ocasiones, vaticina el final de su negocio con la llegada de su jubilación.
Esta circunstancia acontece por la consideración que el Tribunal Supremo ha venido dando a la jubilación como causa de extinción del arrendamiento del local donde ejerce su actividad.
Ello no obstante, y tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 5/2013, de 15 de marzo, el Tribunal Supremo ha variado su criterio, al admitir la posibilidad de acceder a la jubilación y a su vez, continuar el arrendatario en el local, manteniendo la explotación de su negocio, siempre que se cumplan los requisitos exigidos, sin que la jubilación, suponga, por tanto, la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio.
Puede contactar con nosotros para conocer con más detalle la posibilidad que se le ofrece.
Pilar Ballester, Abogada. Díaz García Romá Abogados.

Reanudación de la convivencia tras el divorcio y pensión de viudedad

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 / Matrimonial

Aunque pueda resultar paradójico y roza la ficción, puede ocurrir, y en la práctica ocurre, qué con posterioridad a la obtención del divorcio, los excónyuges decidan reanudar la convivencia como pareja, sin regular legalmente esta nueva situación.

 

En caso de fallecimiento de uno de ellos, el excónyuge superviviente tendrá derecho a la pensión de viudedad, siempre y cuando se le hubiera reconocido una pensión compensatoria en la Sentencia de divorcio, no se haya vuelto a casar, ni constituya pareja de hecho, y se cumplan el resto de requisitos exigidos por la normativa reguladora de alta y cotización, en cuyo caso, la cuantía a percibir por pensión de viudedad no será superior a la que percibiera como pensión compensatoria.

 

El problema surge cuando los excónyuges reanudan la convivencia hasta el fallecimiento de uno ellos, sin haber regulado legalmente esta nueva situación, y si en la Sentencia de divorcio no se estableció pensión compensatoria, en estos casos, solo se tendría derecho a pensión de viudedad como pareja de hecho, si se prueba que, tras el divorcio, han convivido de forma ininterrumpida, como mínimo durante los cinco años anteriores al fallecimiento, y si los ingresos del sobreviviente son inferiores a los del fallecido/a y no superan determinado limites respecto del salario mínimo interprofesional en los términos que establece la normativa reguladora, debiéndose cumplir también, con el resto de requisitos exigidos de alta y cotización.

 

Para evitar situaciones no deseadas, es aconsejable que nos consulte para que le asesoremos adecuadamente.

 

COVID Incidencia en los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda.

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 / Arrendamientos

Como consecuencia de los acontecimientos relacionados con la pandemia del Covid-19 y la declaración del estado de alarma mediante la publicación del RD 463/2020 de 14 de marzo, surgen numerosas dudas respecto de la repercusión de dicha declaración en los arrendamientos de locales comerciales ya que se ha obligado, en la mayoría de casos, al cierre al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones indicadas en el artículo 10 del RD 463/2020, durante el tiempo que permanezca tal situación.

Se trata aquí de analizar las consecuencias que tiene la declaración del estado de alarma en los contratos de arrendamiento de locales incluidos en la Ley 29/94 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para uso distinto de vivienda que son los inicialmente afectados por la medida de cierre al público.

En primer lugar, cabe preguntarse si la actual situación de cierre y por tanto de caída o inexistencia de ingresos de los comercios y profesionales afectados puede provocar o no la suspensión de los contratos o el cese de la obligación del pago de la renta por causas sobrevenidas e, incluso, su resolución y rotundamente hay que contestar que NO, pues nuestra normativa arrendaticia en fincas urbanas no contempla la posibilidad de suspensión de los contratos de arrendamiento, –salvo los referidos a la realización de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente que hagan que la vivienda temporalmente sea inhabitable– o, en el caso de los locales comerciales, que sea imposible llevar a cabo la actividad con normalidad mientras duren las obras, por lo que no es posible por esa vía la suspensión de los contratos ni la exoneración del pago de la renta en la actual situación.

En segundo lugar, quizá pudiera pensarse en aplicar por analogía lo dispuesto en el artículo 1575 del C. Civil para arrendamientos rústicos, en el que se contempla la posibilidad de reducción de la renta si, se dan circunstancias de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (no en el supuesto de casos fortuitos ordinarios), pero es poco probable atender dicha aplicación pues en más de ciento treinta años nunca se ha tenido en cuenta dicho precepto y ni siquiera se ha intentado implantar la misma previsión normativa para arrendamientos urbanos, en cualquier caso, ello nunca sería motivo para pretender la suspensión ni la resolución del contrato por dicha causa.

Sin embargo, nuestro Derecho cuenta con mecanismos que pudieran dar respuesta y solución a la situación creada por el COVID-19, se trata de la llamada cláusula «rebus sic stantibus» (de la que luego nos ocuparemos), la cual no está positivizada en norma alguna sino que es de creación exclusivamente jurisprudencial.

Los contratos de arrendamiento de locales comerciales

tras el RD-Ley 15/2020 de 21 de Abril

Regulación legal antes del 21-4-2020;

El contrato de arrendamiento de inmuebles en general se rige legalmente por lo dispuesto en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedando sometido a lo convenido por las partes en el contrato en base al principio jurídico de autonomía de la voluntad de las partes, en cuanto no sea contrario a lo imperativamente dispuesto en dicha ley, y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Partiendo de que las relaciones contractuales obligan a las partes a cumplir con las obligaciones derivadas de los contratos, la existencia de un supuesto caso de fuerza mayor amparada en los efectos del COVID-19, no es causa obstativa del cumplimiento del contrato y mucho menos liberadora de la obligación del pago de la renta por parte del Arrendatario, rigiendo las reglas generales establecidas en los artículos 1.091 y 1.256 del código civil. Por tanto, si en el contrato no existe regulación específica entre las partes por el que el cierre del local arrendado o el cese de la actividad exonere al Arrendatario de sus obligaciones de pago para con el Arrendador, la renta debe pagarse.

El 31 de marzo del 2020 se promulgó el RD-Ley 11/2020 que dispone normas específicas, pero únicamente para arrendamientos de viviendas que no es objeto de este análisis.

Regulación legal a partir del 21-4-2020:

El 21 de abril del 2020 se promulgó el RD-Ley 15/2020, que dispone normas para arrendamiento de locales de negocio.

A quienes afecta: (Art. 1 RDL)

  • Por parte de los Arrendadores:
  • A Grandes Tenedores de Inmuebles Urbanos: (se consideran Grandes Tenedores, da igual persona física que jurídica, a los propietarios de más de diez inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o los propietarios de locales con superficie construida de más de 1.500 m2 –se piensa en propietarios de centros comerciales- (no se consideran los copropietarios <salvo la Comunicad en si> quizá tampoco los usufructuarios).
  • A Empresas o Entidades Públicas de Vivienda.

(Estos dos grupos solo suponen el 5% de los arrendadores).

  • El resto de los Arrendadores quedan fuera de lo dispuesto en el RDL (art. 2) y por tanto no están obligados a aceptar la moratoria o lo que le soliciten los Arrendatarios (suponen casi el 95% de los arrendadores).

Por parte de los Arrendatarios: (art. 3 RDL)

  • Los Autónomos que estén afiliados y de alta a 14-3-20 en el régimen especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia O Autónomo (RETA) o en el Régimen Especial de los Trabajadores del Mar, o en su caso, en una Mutualidad sustitutoria del RETA.
  • A las Pymes (sociedades que puedan formular sus Cuentas Anuales con balance abreviado, art. 257.1 Ley Sociedades de Capital)
  • El resto de los Arrendatarios (art. 2 RDL) quedan fuera. No pueden exigir la moratoria.

Requisitos Formales: (Art. 4 RDL 15/20)

  • Los Arrendatarios deben solicitar por escrito al Arrendador, en el plazo de un mes, la moratoria en el pago de la renta. Ojo el plazo finaliza el 23-5-2020 (art. 1.1 RDL) estando obligado el Arrendador a aceptarla (salvo que particularmete ya hubieren alcanzado un acuerdo voluntario).
  • Deben acompañar la siguiente documentación:
  • Acreditar que su actividad ha sido suspendida como consecuencia del RD 464/20 o por órdenes dictadas Autoridad Competente (estatal o de la comunidad autónoma). Debe acreditarlo con un certificado de la AEAT u órgano equivalente de la CCAA, (Art. 4.b RDL).
  • De no haber suspendido su actividad como consecuencia del RD 463/20, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Si el Arrendador no se la cree puede exigir que le exhiban los Libros Contables.
  • Si no puede entregar los justificantes por el estado de alarma, puede suplirse provisionalmente con una Declaración Responsable.
  • El Arrendador (siempre que sea Gran Tenedor o Empresa Pública de Vivienda) está obligado a aceptar la moratoria (naturalmente salvo que de mutuo acuerdo hayan convenido una moratoria distinta o una reducción de renta).
  • El resto de los Arrendadores no tienen ninguna obligación de aceptar la moratoria, sin perjuicio de que pueden alcanzar un acuerdo voluntario con el Arrendatario sobre moratoria o reducción de renta y así evitar judicializar el conflicto y verse sorprendido por los costes judiciales económicos y de tiempo y la incertidumbre de la decisión judicial vía aplicación de la Rebuc Sic Stantibus.
  • En el supuesto de que los Arrendatarios abusen o mientan sobre su derecho a la Moratoria en el pago de las rentas (art. 5 RDL 15/20) las consecuencias a las que se enfrenta son la reparación de los daños y perjuicios causados que no podrán ser nunca inferiores a los beneficios obtenidos.

Beneficio.- (Art. 1.2 RDL)

Moratoria en el pago de la renta, que se aplicará automáticamente (art. 1.2 RDL 15/20) queda aplazado sin penalización ni intereses, durante el tiempo que duré el Estado de Alarma y meses posteriores, con el límite máximo de cuatro meses.

 Cuándo y cómo se paga la renta demorada.- (art. 1.2 RDL 15/20)

Desde el mes siguiente ¿15-8-2020? el importe dejado de pagar en los meses anteriores, mediante fraccionamiento durante dos años. Salvo que antes venza el contrato en cuyo caso será por este tiempo.

Disposición de la fianza: (art. 2.2 RDL 15/20)

  • El RDL dispone que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el art. 36 LAU que podrá servir para el pago total o parcial de alguna/s mensualidad/es de la renta arrendaticia,
  • En caso de disponer de la fianza el Arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde el acuerdo.
  • Es evidente que la decisión unilateral de una de las partes no es suficiente para poder disponer de la fianza, debe ser acuerdo de Arrendador y Arrendatario.
  • Si la fianza está en poder del Arrendador es suficiente el acuerdo.
  • Si la fianza está depositada en el organismo público correspondiente, hay que solicitar la devolución y a la petición hay que acompañar el acuerdo escrito de las partes.

CLAUSULA “REBUS SIC STÁNTIBUS”

Tiene por objetivo, en situaciones extraordinarias o imprevisibles, restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio basado en la equidad y buena fe.

Los arrendamientos que han quedado fuera de lo regulado en el RDL 15/20; ES DECIR, CASI TODOS, (menos los que el arrendador sea Gran Tenedor de Inmuebles o Empresa o Entidad Pública de Vivienda o los que el arrendatario sea Pyme o Autónomo que suponen un 5%) han quedado avocados a UNA NEGOCIACIÓN VOLUNTARIA y si alguna de las partes no quiere negociar o no alcanzan un acuerdo, en la legislación positiva no existe regulación legal para estas situaciones (es muy dudosa la aplicación analógica de los artículos 26 y 30 LAU o los art. 1.560, 1.575 y 1.576 CC) por lo que no queda otra solución que acudir a los Tribunales de Justicia a ver si en aplicación de la Rebus se consigue una decisión judicial favorable, pero de antemano ya sabemos que ésta será lenta, económicamente costosa y de incierta satisfacción para los litigantes.

Con la alegación de la Rebus lo que se pretende es la revisión del contrato de arrendamiento, siendo muy discutible por no decir poco probable, aunque no imposible, que la decisión judicial alcanzase a la suspensión o la resolución del contrato.

La aplicación de la cláusula rebus se configura por tanto como una posible vía para producir una demora o una reducción de la renta y otras obligaciones contractuales con el fin de ajustar el desequilibrio que la nueva situación produce y atenuar los efectos de una situación no prevista, debiendo prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio de prestaciones.

En cualquier caso, la cláusula rebus no es en absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales, oficinas, alquiler de temporada etc. y habría que examinar caso a caso.

No hay que perder de vista que los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda se rigen principalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato con un amplio margen de disposición a las mismas, por lo que habrá que estar en cada supuesto a los pactos individuales incluidos en el contrato, analizando su clausulado de forma exhaustiva.

Los presupuestos generales para su aplicación son:

  • Alteración extraordinaria y sustancial de las circunstancias recogidas en el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el momento de cumplimiento del contrato con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  • Imprevisibilidad no se pudo o no se recogió en el contrato, si en el contrato se prevé una renta variable o se excluye la fuerza mayor o el caso fortuito no sería de aplicación la Rebus.
  • Desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes.

Jurisprudencia:

La jurisprudencia que suele utilizarse es la pronunciada a partir de la crisis económica iniciada en 2.008, siendo muy novedosas las sentencias en las que fue ponente Javier Orduña (STS 333/2014 de 30 de junio (doctrina moderna en la aplicación de la Rebus) y STS 591/2014 de 15 de octubre (aplicable a un contrato de arrendamiento) y la STS 19/2019 de 15 de enero (ponente Ángeles Parra que no aplica la Rebus porque se convino en el contrato una renta variable). También hay que tener presente la reciente STS 156/20 de 6 de marzo (ponente Sancho Gargallo, donde dice que la Rebus no es aplicable a los contratos de corta duración)

LA FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO:

(art. 1.105, 1.182 y 1.183 CC)

Consideramos que, a los Arrendamientos de Locales de Negocio, no es procedente invocar la Fuerza Mayor o el Caso Fortuito para conseguir una demora o un descuento en el pago de la renta, pues siendo evidente que la instauración del Estado de Alarma es un supuesto de Fuerza Mayor, no cabe aplicarla a las deudas dinerarias como son las rentas por el arrendamiento de local de negocio.

Jurisprudencia:

STS. 266/2015 de 19 de mayo, (no se aplica la fuerza mayor o el caso fortuito a las obligaciones pecuniarias, puesto que no se puede decir que el contrato no se puede cumplir, quizá haya cierta dificultad en su cumplimiento, pero no imposibilidad) también resultan de aplicación las STS 447/2017 de 13 de julio y STS 820/2013 de 17 de enero.

PROCEDIMIENTO JUDICIAL PARA UTILIZAR:

Utilizar el Juicio Verbal de Desahucio, que es un Procedimiento Sumarial (Demanda de Reclamación de Rentas, de Desahucio por Falta de Pago y Reclamación de Rentas o vía Oposición o Excepción de los Arrendatarios) introduciendo la petición de aplicación de la Rebus es de excesivo riesgo, por tanto, no recomendable.

El Procedimiento Declarativo Ordinario sería el recomendable utilizar, pero éste es de tramitación lenta y más en los momentos que se nos avecinan de colapso judicial, ¿quizá sería interesante solicitar Medida Cautelar?

También resulta razonable pensar dado la lentitud de trámites del Proceso que la mayoría de los Arrendatarios cuando se dicte la Sentencia hayan entrado en Concurso de Acreedores.

Es de advertir que parece que está en proceso de modificación el artículo 440 LEC.

PROTOCOLO DE ACTUACION RECOMENDABLE:

Hay que partir del hecho de que el Arrendatario dispone de la posesión del local arrendado y por tanto tiene la obligación de pagar la renta y no importa si no puede desarrollar su actividad ya que es por una razón distinta a la prestación debida al Arrendador plasmada en el art. 1554 CC, por tanto, la falta de actividad en el local no es causa que exonere al Arrendatario del pago de la renta.

Hay que examinar con detalle el contrato de arrendamiento y analizar el supuesto concreto de que se trata, atendiendo por ejemplo a la duración pactada y detectar posibles estipulaciones que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de asunción de riesgo.

Alcanzar acuerdos temporales entre arrendadores y arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad.

Para evitar perjuicios o sorpresas posteriores es necesario que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito al máximo detalle, dado que las condonaciones totales o parciales de forma unilateral por parte del arrendador y sin reflejo documental sino están debidamente redactado no van a impedir el cumplimiento de las obligaciones fiscales en los mismos términos que antes de la modificación.

Fase de posicionamiento: Dialogo de las partes y/o sus abogados y seguramente cruce de buro-fax/es.

Fase de estrategia: Definir la estrategia a seguir según los intereses que se defiendan (al Arrendador o al Arrendatario). Hay que tener presente que para que el Arrendatario tenga derecho a la demora del alquiler, cuatro meses máximos de renta, el plazo para solicitarla al Arrendador vence el 23 de mayo del 2020.

Fase de ejecución: Alcanzar un acuerdo, y, si no se consigue, seguramente se judicializará el conflicto para lo que es muy importante la acreditación y ofrecimientos de las fases anteriores, teniendo muy presente la “teoría de los propios actos”.

CONCLUSIÓN:

 Acuerdo, Acuerdo y Acuerdo.

 

Impacto del coronavirus en los arrendamientos

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 / Arrendamientos

No hay duda de que la actual situación tendrá un notable impacto sobre los arrendamientos, tanto en los referidos a locales de negocios como a viviendas.
Así pues, y ante posibles impagos en las rentas arrendaticias, por la falta liquidez de los arrendatarios, el arrendador, obviamente, podrá acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos, pero, la respuesta de los juzgados previsiblemente, será tardía por la saturación, incluso colapso, que cabe esperar; y de otro lado, el pronunciamiento judicial podría no ser el esperado, por la interpretación que los jueces realizarán al considerar los efectos económicos y sociales de la pandemia, sobre el vínculo contractual.
Ante tal situación, se hace necesario que las partes ajusten su relación contractual a esta nueva realidad, y por ello, deberán volver a negociar, bajo criterios de total honestidad y de transparencia, buscando así un nuevo equilibrio de la relación, que permita, al menos, posibilitar una salida transitoria, hasta que el vendaval quede atrás, y la actividad económica recupere su ritmo de crucero.
No veo mejor salida que la solución desde dentro, autocomposición, y no la externa, heterocomposición, mas lenta, costosa e incierta.

Pio García Iranzo
Abogado/Socio Diaz García Roma Abogados

Desahucio exprés versus okupas.

por admin/
 / Arrendamientos

Es razonable entender que, cuando alguien ocupa ilegalmente la vivienda de otro y permanece allí en contra de su voluntad, estaría desarrollando un delito de usurpación, y además, de forma continuada, es decir, sería un delito flagrante, por lo que, la policía, debiera actuar de inmediato, tutelando el derecho del propietario y por lo tanto, propiciando el rescate en la posesión de su vivienda.
Esta tutela que, seria deseable, raramente acontece, y al ciudadano afectado no lo queda más remedio que instar la oportuna acción de desahucio acudiendo al juzgado.
La respuesta que el estado ofrece a los ciudadanos, ante las ocupaciones inconsentidas de sus viviendas, por parte de terceros (okupas), es manifiestamente mejorable.
En el artículo 245.2 del Código Penal, se expresa, con claridad, que cuando alguien ocupa, sin la debida autorización, un inmueble o vivienda de otro, o si se mantuviere en ella, en contra de la voluntad de su titular, estaría cometiendo un delito de usurpación . Además, este delito, seria flagrante, y por lo tanto, la respuesta policial debiera ser inmediata.
Como hemos indicado, esta circunstancia raramente acontece, y por lo tanto, la desprotección del ciudadano es evidente. Seguramente, muchos comportamientos y actuaciones de bandas mafiosas, se aprovechan y encuentran su razón de ser, en esta falta de respuesta policial, que debiera ser inmediata y contundente.
No obstante, lo anteriormente expresado, y una vez sufrida la usurpación, al menos, el legislador, a través de la Ley 5/2018, ha articulado un mecanismo legal, para desahuciar, de manera inmediata, estas ocupaciones ilegales, acudiendo ante la jurisdicción civil.
En la expresada ley, se reconoce que la ocupación ilegal, es decir, la no consentida ni tolerada, no es un titulo de acceso a la posesión de una vivienda, ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna.
En la citada Ley 5/2018, se ampara al demandante que hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de su vivienda, requiriendo a los ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días, el titulo que justificara, si así fuera, la posesión; y de no aportarlo, el juzgado ordenará la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, quien, para hacer valer este derecho, tendrá que acudir al juzgado, asistido por un abogado y representado por un procurador.

Firmado Pio García.
Socio Díaz-García-Romá Abogados. C.B

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