Últimamente han proliferado en los medios de comunicación noticias relacionadas con esta cuestión, dando en algunos casos, la sensación de que la extinción se aplica indiscriminadamente a todos los locales de negocio de renta antigua, lo cual no es cierto, y por lo tanto, es necesario delimitar con exactitud los supuestos a los que se les puede aplicar esta extinción que se avecina, y las consecuencias que se derivan de la misma, tanto para el propietario del local como para el arrendatario que ve finalizado su contrato.
Al parecer no existen estadísticas relativas al número de locales que tendrán que cerrar o renegociar con el propietario las condiciones de su arrendamiento, pero deben de ser varios miles, sobre todo en las grandes ciudades y en zonas céntricas.
En el presente estudio vamos a tratar, en primer lugar, de delimitar cuales son los contratos a los que se les puede aplicar, para a continuación, centrarnos en las pautas de actuación que deben llevarse a cabo, fijándonos con atención en los derechos que surgen con la extinción del contrato.
1.- Delimitación de los contratos que van a finalizar el próximo día 31/12/2014:
En primer lugar, hay que determinar lo que se entiende por local de negocio, siendo la nota esencial que se trate de un inmueble abierto al público en general, donde se ejerce una actividad comercial.
En segundo lugar, queremos aclarar que el próximo día 31 de diciembre de 2014, se extinguirán por ministerio de la Ley, únicamente aquellos contratos de arrendamiento, relativos a locales comerciales arrendados antes del 9 de mayo de 1985 y en situación de prórroga forzosa, cuyo arrendatario sea una persona jurídica, es decir, una sociedad mercantil, que ejerza una actividad comercial y que la superficie del local arrendado, sea menor de 2.500 m2.
Es importante pararse un momento a pensar si se cumplen o no los requisitos antes citados, y no precipitarse, por eso a continuación para evitar confusiones, señalamos algunos tipos de arrendamiento, a los cuales no les afecta esta inminente extinción. Estos son los siguientes:
a) A todos los arrendamientos concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.
b) A los concertados con anterioridad, cuando el plazo pactado en el contrato todavía no haya finalizado.
c) A los arrendamientos de vivienda.
d) A los arrendamientos de locales de negocio cuyo arrendatario sea una persona física.
e)A los locales de negocio, que a pesar de ser el arrendatario persona jurídica, tengan una superficie superior a los 2.500 m2
f)A los locales en los que se desarrollen actividades no comerciales.
g) A los locales de negocio en los cuales en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (1 enero 1995) se hubiera producido un traspaso, en cuyo caso el plazo se incrementa en 5 años (hasta el 1 de enero de 2020).
h) A los locales de negocio en los que el arrendatario hubiera asumido la revalorización de la renta prevista en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de una sola vez, en cuyo caso el arrendamiento durará cinco años más años (hasta el 1 de enero de 2020).
Como puede verse existen un número bastante elevado de supuestos excluidos, por lo que es aconsejable extremar las precauciones para no errar en el diagnóstico.
2.- Actuaciones a seguir en caso de un arrendamiento incluido en la extinción prevista el próximo 31 de diciembre de 2014:
En principio la Ley de Arrendamientos Urbanos, no establece ningún requisito previo o notificación entre las partes, por lo que llegado el día 1 de enero de 2015, el local deberá de estar libre y a disposición del propietario. De no ocurrir así, es conveniente requerir de inmediato al arrendatario para evitar la tácita reconducción (continuación del arriendo si transcurren 15 días desde la finalización del arriendo ocupando el local con la aquiescencia del propietario).
No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos, a pesar de estar extinguido el contrato de arrendamiento, todavía concede a favor del arrendatario saliente dos derechos o facultades alternativas, y por ello es conveniente que con anterioridad a la finalización del arrendamiento, se le haga saber al arrendatario la fecha de finalización del arriendo, así como la previsión del propietario de destinar el local a un nuevo arrendamiento.
3.- Derechos del arrendatario saliente:
Estos derechos son alternativos, en la medida que el ejercicio de uno excluye la del otro. En concreto son:
a) Indemnización a favor del arrendatario:
En el caso de que en el local arrendado otra persona ejerciese la misma actividad u otra afín, antes de que transcurra un año desde la extinción del arriendo, el arrendatario tiene derecho a recibir una indemnización equivalente a 18 mensualidades de la renta vigente en el momento de extinguirse la relación contractual.
b) Derecho de adquisición preferente:
Siempre y cuando el arrendador pretenda establecer una nueva relación arrendaticia con un diferente arrendatario antes de transcurrir un año desde la extinción legal del arrendamiento, el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente, en las mismas condiciones que el nuevo arrendatario. La Ley regula en este caso una serie de requerimientos fehacientes que se deben hacer las partes, para evitar cualquier tergiversación.
Este derecho es incompatible con el derecho a indemnización antes citado, por lo que deberá optar por uno de los dos.
Por último, en caso de encontrarse en esta situación, tanto si se es arrendatario saliente como propietario del local a desalojar, dos consejos:
1.- Es muy conveniente no descuidarse y contar con asesoramiento legal para evitar un resultado no deseado, ya que los requisitos que exige la Ley son de riguroso cumplimiento y su inobservancia puede acarrear consecuencia no deseadas.
2.- Favorecer el diálogo entre ambas partes para tratar de encontrar un equilibrio de intereses que permita encontrar una solución satisfactoria para ambas partes. No cabe duda de que el arrendatario que conoce el negocio sabe muy bien sus posibilidades y esto puede favorecer al propietario, en tanto en cuanto no pierde el tiempo buscando un nuevo arrendatario, mientras tiene el local vacío y sin ocupar.
Diciembre 2014
Miguel Romá Sáez
Abogado
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